«Бюро Недвижимости Кузбасса» (Западная Сибирь, Кемеровская область, г. Новокузнецк), недвижимость новокузнецка, ипотека, кредиты, оценка

Наши услуги, адреса филиалов «Горячие» предложения недвижимости в Новокузнецке Статьи, обзоры и полезные советы, посвященные недвижимости Работники «Бюро Недвижимости Кузбасса» Полезный софт, официальные документы по недвижимости


Угрожает ли России ипотечный кризис?

13 августа 2007

В США банки настолько упростили условия кредитования, что стали выдавать деньги ненадежным заемщикам и без первоначального взноса. Как результат — рост невозвратов, спровоцировавших банковский кризис. Насколько эта ситуация повлияет на аналогичные рынки других стран? Уместно ли сравнение американского рынка ипотечного кредитования с российским? Существуют ли реальные угрозы для отечественной ипотеки? На эти и другие вопросы в интервью телеканалу «Вести» ответил генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр СЕМЕНЯКА.

— В России может произойти кризис на ипотечном рынке, как в США?

— Параллели неуместно проводить. В России другие условия, и предпосылок на сегодняшний день никаких нет. У нас рубль крепнет, у них валюта становится слабее. Процентные ставки у нас снижаются, у них, наоборот, растут. Последнее обстоятельство, собственно, и стало одной из причин, спровоцировавших большое количество невозвратов в Соединенных Штатах. Различаются в наших странах и условия ипотечного кредитования. В России ставка фиксируется на долгий срок, к примеру, на 20–30 лет, то есть на весь период погашения кредита. В США она плавающая, то есть с определенной периодичностью (раз в квартал или в год) пересчитывается, к тому же она привязана к учетной ставке Федеральной резервной системы. Поскольку в Америке с 2006 года ставки выросли на 1%, люди стали больше платить по кредитам. А так как это были граждане с невысокими доходами, дополнительная нагрузка привела к тому, что у них возникли финансовые сложности.

Кроме того, в Америке нет первоначального взноса. То есть у людей нет мотивации держаться за квартиру, потому что они купили ее полностью за счет кредита. И если они не могут платить по кредиту, они просто перестают это делать, и квартиру забирает кредитор.

— В России ипотечный рынок молодой. И кредиты на покупку жилья не выдают без первоначального взноса. Какие условия у нас?

— Кредитовать без первоначального взноса сейчас пытаются в Москве, где конкуренция высокая. Вообще же таких кредитов на рынке мало. Сегодня банки работают с качественными заемщиками: проходят проверку и клиенты, и предмет залога. Поэтому у нас статистика дефолтов в десять раз лучше, чем в США. Российский заемщик качественный. Это подтверждается еще и тем, что многие российские банки и наше агентство в том числе выпустили ценные бумаги, рейтинг которых оказался на две-три ступени выше, чем даже у РФ.

— Несмотря на это социологический опрос показал, что 72% россиян не собираются брать ипотеку: дорого, неудобно. Как решить данный вопрос, чтобы наш рынок развивался?

— Эти цифры корреспондируют и с данными Росстата, потому что сегодня средний платеж по ипотечному кредиту составляет 12 тыс. руб. в месяц. То есть заработок семьи должен быть хотя бы раза в два больше — 24 тыс. руб. Реально же доход меньше чем 24 тыс. руб. в стране имеют порядка 70% семей. Это объективная картина. Люди, у которых нет возможности делать большие сбережения, не могут брать кредит. Что же делать в такой ситуации? Правительство намерено формировать сегменты жилья по более доступной цене, то есть эконом-класс. Это будет нормальное жилье хорошего качества. Для снижения его стоимости предусмотрят различные меры господдержки. Граждане, которые могут купить, станут покупать, остальные будут брать внаем. Мы предложим новые кредитные продукты, в которых учтем, что люди сегодня получают немного, но их доходы стабильно растут. И поэтому платежи в дальнейшем будут пересчитываться, но с некой предсказуемой величиной.

— А сейчас есть данные о том, сколько россиян уже взяли ипотеку?

— Эту информацию регулярно публикует Федеральная регистрационная служба, за что им большое спасибо. По их данным, на середину текущего года ипотекой в России воспользовались 400 тыс. семей.

— Но это не так много?

— Да, но динамика большая. Из этих 400 тыс. только в I квартале 56 тыс. семей взяли кредиты. Мы ожидаем, что в текущем году ипотекой воспользуются более 300–340 тыс. семей. Соответственно, общая цифра приблизится к миллиону.

— То есть прогнозы у вас позитивные?

— Это не только мои прогнозы. Сейчас многие западные инвестиционные банки выпустили отчеты, согласно которым к 2010 году ипотекой воспользуются более 3 млн семей, а объем выданных кредитов превысит 1,5 трлн руб. Для экономики это значительная цифра. И если сегодня в России с помощью ипотеки покупают каждую десятую квартиру, то через три года (по прогнозам) это будет каждая пятая квартира.

— А какая сейчас средняя ставка по ипотечному кредиту?

— По рублевым кредитам средняя ставка ЦБ — 13,4%. Многие банки предлагают диапазон продуктов, где минимальная ставка колеблется от 11 до 15%. Все зависит от срока, размера, первоначального взноса. Мы с 1 июля снизили минимальную ставку до 10,75%. А поскольку наша задача в рамках правительственной программы выступать своего рода ориентиром для рынка, мы планируем до конца года дальнейшее снижение ставки соразмерно тому, как Центральный банк снижает учетную ставку.

— Несмотря на ипотечный кризис в Америке, там, как и в Европе, ставки намного меньше. Какие перспективы у России?

— Есть задача, есть объективные предпосылки. Все-таки у нас ставка — это величина, которая зависит от стоимости денег. То есть если сегодня по ипотечным ценным бумагам в среднем деньги привлекают где-то под 7–8% годовых, то с учетом инфраструктуры безубыточно кредитовать уже можно при ставке около 11%. По мере снижения уровня инфляции будет уменьшаться и стоимость привлекаемого капитала. Следовательно, процентная ставка тоже понизится. Я абсолютно уверен, что 8% годовых можно достичь к 2010 году. Это реальная цифра, которую мы для себя закладываем в планах.

— Сейчас много денег приходит с Запада, приток капитала в Россию большой. Используют ли эти средства в ипотечном бизнесе?

— Безусловно. На мой взгляд, деньги приходят по трем направлениям. Первое — иностранный капитал активно покупает ипотечные ценные бумаги. Прелесть в том, что вы можете выпустить разные бумаги по соотношению риска и доходности для разных групп инвесторов. Поэтому и западные пенсионные фонды приходят (к сожалению, наши пока не покупают), и спекулятивные фонды покупают, потому что предлагается разный спектр бумаг.

Второе направление — западные банки активно покупают российские региональные банки для того, чтобы все-таки заняться розницей. Это не что иное, как прямые инвестиции в банковский сектор. И третье направление — это создание фондов недвижимости. Причем если раньше иностранцы интересовались только коммерческой недвижимостью, в основном в Москве, то сейчас они планируют инвестировать в строительство жилья в регионах. Это хорошо, потому что данный капитал рассматривает проект «Доступное жилье» как долгосрочный, раз фонды идут на такие инфраструктурные вложения. Туда будут вкладывать не только деньги бюджета и российских инвесторов, но и западных. Люди от этого только выиграют. Ведь сегодня уже появилась конкуренция, например для строительства кредиты предлагают не только российские банки, но и венгерские, китайские. Правда, при условии, что вы берете на стройку китайского или венгерского подрядчика. Такие примеры есть в Поволжье, в Сибирском федеральном округе. Мне кажется, это удешевляет строительство.

— То есть, если мы берем венгерского рабочего, себестоимость 1 кв. м не повышается?

— Она понижается.

— Хорошо, а с какими проблемами сталкиваются банки и заемщики?

— Банк заинтересован в сокращении сроков движения документов. Чтобы сформировать кредитное дело, надо собрать большое количество бумаг. В некоторых регионах есть очереди в Федеральную регистрационную службу. Все это замедляет процесс выдачи кредитов. Если бы наши кредитные бюро работали как на Западе, информацию о благонадежности заемщика банки получали бы оттуда. Им не пришлось бы использовать службу безопасности, проводить трудоемкую проверку доходов. Но в целом ипотечное кредитование — достаточно привлекательный для банков бизнес. И число кредитных организаций, которые входят в ипотеку — и российских, и зарубежных, — это подтверждает.

У заемщика проблемы другого рода. Ему надо сориентироваться среди множества ипотечных программ. Несмотря на их сходство, есть определенные хитрости в кредитных договорах. Поэтому мы постарались разработать некую стандартную форму, которая бы обеспечивала баланс между правами кредитора и заемщика.

Что, в частности, важно для заемщика? Первое: чтобы была фиксированная ставка, чтобы вы не зависели от колебаний инфляции, рынка, иначе банк склонен переложить на вас этот риск. Второе: чтобы в случае повышения зарплаты вы имели право досрочно погасить кредит. Третье: чтобы при наступлении неплатежеспособности у вас был некий переходный период (у нас он шесть месяцев, чтобы заемщик смог найти новую работу и его сразу не начинали выселять из квартиры). Это все обеспечивает определенную защиту для заемщика.

— А что касается банков, много невозвратов?

— Банки такую статистику не раскрывают. По нашему портфелю число дефолтов — восемь случаев на 1000 кредитов, то есть 0,8%. Полагаем, по рынку показатели схожие (не более 1%), потому что все используют единые стандарты и документацию.

— Вы говорите, есть полгода, в течение которых человек может справиться со своим кризисом, то есть найти новую работу. Если ему этого не удается и он не может платить по кредиту, что делают с его квартирой?

— Разные бывают ситуации. Основная причина прекращения платежей по кредиту — развод супругов. В большинстве таких случаев заемщики получают согласие кредиторов и продают квартиру. Это правильный путь, потому что они реализуют квартиру по рыночной цене с минимальными издержками. Кредитор забирает долг по кредиту, а остальное (сверх кредита) делят разводящиеся супруги. Неразумный способ — через суд — тоже имеет место. То есть человек идет в суд, за это время набегают проценты по кредиту, плюс судебные издержки, адвокаты… В результате жилье продают не по рыночной цене, а лишь бы побыстрее (здесь тоже могут быть потери).

Получается, заемщик платит за все и получает на руки значительно меньше денег. Кредитор возвращает деньги, но через длительное время. Поэтому в случае развода лучше самому продать квартиру и получить деньги на руки. И люди не судятся, а приходят в банк. У них есть приватизированное жилье (скажем, одна двухкомнатная квартира). Если больший метраж они не потянули по ипотеке, то полученных денег хватит, чтобы купить квартиру, меньшую по площади.

— Рынок недвижимости стремительно растет. Многие стали пользоваться ипотекой. Может быть, это привело к росту стоимости квадратного метра?

— Ипотека пока не виновата в удорожании жилья, так как она финансирует лишь каждую десятую сделку. Это всего 10% денег на рынке.

— Пугает ваше слово «пока».

— В будущем ипотека, конечно, окажет влияние. Когда рынок будет развит и, как во всем мире, половина всех сделок станет осуществляться с помощью ипотеки, влияние ее будет действительно серьезное. Для рынка 10% — небольшой объем. Основной рост (в прошлом году в среднем по стране был 50%-ный рост) объясняется все-таки тем, что увеличились доходы граждан. То есть люди и без ипотеки покупают жилье по ценам, которые растут на 50%.

— Конечно, те, у кого есть деньги, покупают…

— Девять из десяти человек приобретают жилье без ипотеки. Вот она — причина роста.

По материалам vesti.ru





Rambler's Top100
Hosting www.nvkz.com
«Дипломник» - дипломные, курсовые работы и рефераты на заказ
Недвижимость он-лайн