«Бюро Недвижимости Кузбасса» (Западная Сибирь, Кемеровская область, г. Новокузнецк), недвижимость новокузнецка, ипотека, кредиты, оценка

Наши услуги, адреса филиалов «Горячие» предложения недвижимости в Новокузнецке Статьи, обзоры и полезные советы, посвященные недвижимости Работники «Бюро Недвижимости Кузбасса» Полезный софт, официальные документы по недвижимости


Рынок жилья: цены, прогнозы, тенденции

20 августа 2007

Снижение цен на московскую недвижимость идет уже восьмой месяц, однако, как отмечают многие аналитики, их уровень все еще не достиг той планки, когда возможно существенное оживление рынка и увеличение числа сделок. О том, как жилищный рынок столицы вступил в лето и чего ждать осенью, рассказывает вице-президент РГР, руководитель компании «САВВА» Константин Апрелев.

— Каких-то значительных изменений за последнее время не произошло. Противостояние продавцов и покупателей продолжается, а цены медленно, но верно ползут вниз. Думаю, эта тенденция сохранится как минимум до декабря.

— Не напоминает ли вам теперешняя ситуация 2004 год?

— В какой-то мере, да. Правда, тогда затишье было недолгим. Сейчас ситуация более сложная. Рост цен за прошлый год составил 68 % — такого у нас еще никогда не было. А вот доходы людей не повышались так стремительно. В результате произошел разрыв между желаниями покупателей и их возможностями. Поэтому, хотя сегодня квартир выставлено в 1,5 раза больше (порядка 25 тыс. против 16 тыс. осенью 2006-го), платежеспособность граждан увеличилась всего на 30 % и сложилась такая ситуация: квартир много, но покупают их плохо. Сколько потребуется времени для восстановления рынка, сказать пока сложно. Однозначно одно — за лето ничего не изменится. А далее события могут развиваться по двум сценариям: либо в ноябре-декабре наступит относительная стабилизация, либо в таком непонятном состоянии рынок встретит и весну 2008 года. Все зависит от степени воздействия на рынок влияющих на него факторов.

— Константин Николаевич, сейчас пишут, что быстрее всего дешевеет жилье экономкласса. А почему?

— Да потому, что рынок покупки конкурирует сейчас с рынком аренды. Зачем приобретать некачественное жилье, если можно пока снять квартиру, пожить в ней какое-то время, а потом ее же и купить, но уже дешевле. Логика потребителя очевидна. Но точно так же очевидна и логика продавца, имеющего хорошее жилье. Зачем продавать сейчас, если качественная недвижимость всегда будет в цене?

— Тогда почему жилье низких потребительских свойств быстрее дорожало?

— Многие приобретали что-то в Москве, чтобы закрепить свои права и решить проблему с пропиской. Имея даже небольшую квартиру, люди могли там зарегистрироваться. Кроме того, раньше основным плюсом покупки была возможность получить доход от роста цен и сдачи недвижимости в аренду. Причем порой очень приличный доход — 25–40 % годовых. Поэтому граждане, если им не давали ипотечный кредит, занимали деньги у друзей и знакомых. Экономически это было оправданно. А что сейчас? Если купленная сегодня квартира завтра подешевеет, никакая аренда не покроет убытков.

— Сегодня банки охотно дают кредит, но люди не спешат их брать. Ипотека при нынешнем состоянии рынка не очень выгодна.

— На фоне потенциального снижения цены нет смысла брать ипотечный кредит. Если рынок войдет в спокойное состояние, ипотечные сделки опять станут преобладающими. Думаю, до конца года число ипотечных сделок в сравнении с прошлым годом увеличится не менее чем в два раза.

— Если еще дополнительно будет снижена процентная ставка...

— Безусловно, это повлияет на количество ипотечных сделок. Если банки снизят ставки по ипотечным кредитам до 8 %, это расширит покупательский спрос, и заинтересованность в приобретении недвижимости восстановится. Сегодня главная причина снижения спроса заключается в том, что жилье хорошего уровня перестало быть доступным для среднего класса даже с ипотекой. Семьи, где доход на человека составляет от двух до четырех тысяч долларов в месяц, купить, к примеру, двухкомнатную квартиру не в состоянии даже по ипотеке. Но как только ставка снизится до 8 %, у этих людей появится возможность приобретать. Потому-то многие ждут изменения ситуации.

— Скажите, «элита» дешевеет?

— Пока падение стоимости элитного жилья самое минимальное, клиенты его даже не ощутили. И все чаще можно услышать такое мнение, что цены на «элиту» коррекции не подлежат. Подлежат, но не сейчас. Почему? Да просто цены на такие объекты взвинчены настолько, что туда легко вписывается и себестоимость, и снос, и переселение, и все что угодно. Поэтому разговоры о том, что стоимость элитных квартир не будет уменьшаться, носят ангажированный характер и не подтверждены реалиями. Да, в ближайшее время цены не упадут, ведь люди, купившие дорогое жилье, отдали не последние деньги и не стремятся зарабатывать на недвижимости спекулятивный капитал. Потому и продавать они не спешат. Но в долгосрочной перспективе (три — пять лет) «элита» однозначно станет дешевле.

— А что у нас с новостройками?

— Ситуация на рынке новостроек сложилась довольно любопытная. С одной стороны, объемы продаж уменьшились, и сделки на ранних стадиях реализации проектов затруднены. С другой — упало доверие к компаниям. Граждане не рискуют связываться с малоизвестными и непонятными им фирмами. Часть объектов в столице и области заморожена. Много домов «зависло» в промежуточных стадиях — их могут и не закончить. Если рынок продолжит снижение, количество обманутых дольщиков наверняка увеличится. Или же люди будут вынуждены доплачивать — для завершения строительства.

Я не говорю, что компании, которые сегодня не в состоянии достроить объект, мошенники. Просто средства, собранные с частных инвесторов, закончились. Раньше их можно было взять со следующего дома или продать дороже еще не раскупленные квартиры. Сейчас жилье покупают не очень охотно, а следующего дома нет. Так что гражданам, вложившимся в новостройку, придется вносить дополнительные деньги — чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков.

— И как быть человеку, желающему приобрести квартиру в новом доме (их же все равно берут)? Может, обратиться в крупное агентство?

— Здесь величина мало что значит. У любой фирмы могут возникнуть непредвиденные обстоятельства. Поэтому главная рекомендация тем, кто ищет жилье в новостройке, — выбирать более-менее завершенный дом (когда подведены коммуникации, есть крыша, окна). В противном случае нет никакой гарантии, что квартира, за которую вы отдали деньги, станет вашей. Если вам действительно нужна недвижимость, я бы посоветовал заплатить немного дороже и взять готовое жилье с прозрачными потребительскими характеристиками, понятным уровнем и качеством отделки… Иначе вы приобретаете, по большому счету, воздух. Нужны ли покупателям такие риски?

— Я где-то прочитал, что понемногу уменьшается разница в цене квадратного метра по районам. Мол, квартиры одной площади около станций метро «Планерная» и «Марьино» стоят одинаково…

— Нет, я бы так не сказал. Действительно, когда цены росли, разница между районами сократилась. Сейчас ситуация обратная, увеличивается разница в стоимости аналогичного жилья в разных по качеству жизни районах.

— На рыночную ситуацию порой влияют публикуемые в СМИ заказные аналитические исследования, представляющие собой практически скрытую рекламу…

— Пожалуй, да. Сегодня в СМИ часто встречаются статьи такого характера: господа, покупайте сейчас — осенью будет дороже! Но я пока не вижу оснований для значительного осеннего роста цен. Он же возникает не на пустом месте, что-то должно меняться в соотношении спроса и предложения. Таких изменений мы не наблюдаем. Скорее наоборот, снижается интерес к покупке. А если сделка совершается, то, как правило, не по той цене, которую заявлял продавец. Одним словом, субъективизма еще много. И СМИ тоже вносят свою лепту. Правда, не такую большую, как иной раз кажется.

На самом деле рынок жилья чрезвычайно консервативен. Вот на рынке ценных бумаг много чего бы уже стряслось, там перемены происходят очень быстро. Здесь же все не так. Документ на квартиру — не просто ценная бумага, за которой непонятно что стоит. Эта бумага является свидетельством о праве собственности именно на конкретный и понятный товар с его потребительскими свойствами. А с учетом нашей ментальности и истории люди всегда стремились обладать не столько деньгами, сколько какими-то активами или социальными благами. Квартира сегодня — очень хороший актив. Поэтому в ближайшее время большинство россиян вряд ли кинутся избавляться от жилья.

— Что могло бы повлиять на сознание граждан? Заявление из верхов?

— Трудно сказать. Вот если бы люди ждали резкого падения цен — к примеру, процентов на 30, то в этой ситуации, наверное, кто-то и кинулся бы продавать. А поскольку речь идет о снижении порядка на 10 %, нет никакого смысла сейчас сбрасывать ликвидный товар. Вдруг жилье моей категории не подешевеет, думают многие, а я продам. И что мне делать с деньгами, какие искать альтернативные источники надежного и прибыльного вложения?

— Действительно, куда сегодня можно вложить деньги, чтобы получать хорошую прибыль?

— Такие инструменты, безусловно, есть (паевые фонды и коммерческая недвижимость), только надо уметь ими пользоваться. Если для вхождения в ПИФ достаточно небольшой суммы, то входной билет на рынок коммерческой недвижимости начинается от 500 тыс. долл. Кроме того, рынок коммерческой недвижимости для рядового обывателя менее прозрачен и понятен, о нем не так много говорят. А раз у инвестора меньше знаний и понимания, то риски выше. И хотя доходность от сдачи в аренду помещения под офис привлекает обычного гражданина, желающих рисковать на сегодняшний день не так много.

— Ну а тем, кто медлит с покупкой, ожидая понижения цены, что вы порекомендуете?

— Все ожидания, когда приобретать квартиру и когда ее продавать, скорее носят нерациональный характер. Моя точка зрения такова. если жилье нужно для жизни, его следует покупать — независимо от того, каков сейчас рынок. Таким образом вы решите бытовую проблему и получите возможность развиваться дальше. Если посчитать издержки на аренду и сопоставить их с ожиданиями небольшого (на 5–8 %) снижения цен, становится очевидно: ждать дальше экономически нецелесообразно. Объем рынка пока большой, можно торговаться, реальные цены продаж уже заметно отличаются от заявленных в рекламе. Я считаю, не стоит ждать уменьшения цен предложения. Понятно, что рано или поздно это произойдет. Но тогда сократится и выбор, то есть и торговаться будет гораздо труднее. А в случае альтернативной сделки (таковых сегодня 70 %) нет разницы, сколько стоит конкретная квартира. Продавец же меняет ее с доплатой или компенсацией. Если снизится стоимость приобретаемой квартиры, цена продаваемой тоже упадет. Так что совет москвичам один — проблему нужно решать тогда, когда она есть. И время сейчас самое благоприятное.

— К сожалению, не все продавцы это понимают. Многие упорно держат цену, даже в старых сталинках порой не хотят уступать. С чем это связано?

— Дело в том, что сталинки, «высотный кирпич» и «монолит» пока не дешевеют. Владельцы такого жилья не торопятся его продавать, придерживают до поры. И правильно делают. Если стоимость и снизится, то совсем чуть-чуть, а в дальнейшем данные типы жилья будут только дорожать.

— И когда ждать роста?

— Когда и как это случится, остается лишь гадать. К сожалению, наша экономика еще не устоялась, и на рынок недвижимости влияют очень многие внешние и внутренние факторы. Если будет введен налог на недвижимость от рыночной стоимости, «лишнюю» квартиру лучше продать. А если вырастут цены на нефть и снизятся ставки по ипотечным кредитам, то с продажей спешить не нужно.

Кроме того, качественное жилье я бы не рекомендовал просто так продавать. Нужно смотреть на ситуацию. Где вы собираетесь разместить деньги? Более доходных и надежных вариантов на сегодня не так много. Если необходимости в продаже нет, то хорошую квартиру стоит попридержать до лучших времен.

Что же касается недвижимости с низкими потребительскими свойствами, то в данный момент оно переоценено, и корректировка цен неизбежна. Если вы хотите получить от вложения денег максимальную прибыль, лучше такие объекты продавать немедленно. Безусловно, их купят и осенью, но вот дадут ли столько, сколько сейчас, большой вопрос.

— И все-таки, на сколько могут упасть цены? Вы не просчитывали?

— Расчет здесь очень прост. При сравнении стоимости предложения и цены реальной продажи видно: сегодняшняя разница — 12–15 %. Как минимум на эту величину и могут снизиться цены до конца года. Важно отметить, что по ликвидной недвижимости цены реальных сделок уже сейчас ниже стоимости предложения (бизнес-класс и жилье повышенной комфортности — на 12–15 %, экономкласс — на 13–18 %). По сути, это и есть коррекция рынка, которая уже произошла.

Ясно, что с учетом этой разницы снизятся и цены реализации. Когда-то же продавцы поймут, что стоимость их квартир завышена, и, если они хотят продать, нужно доводить цены до реального уровня. На сегодня запас составляет как минимум 10 %. А вот как и какими темпами пойдет снижение, зависит от категории недвижимости, а также от того, что будет происходить с ценами на рынке. Если, к примеру, банки начнут снижать ставки по ипотечным кредитам, то ценовая планка недвижимости опустится не на 10 %, а только на 5 или 7 %.

На самом деле следует понимать: на стоимость жилья влияют несколько факторов. Если воздействие одного из них становится преобладающим, во многом это и определяет ситуацию. Так что можно лишь строить прогнозы, но с полной уверенностью сказать, мол, именно так все и будет, никто не в состоянии.





Rambler's Top100
Hosting www.nvkz.com
«Дипломник» - дипломные, курсовые работы и рефераты на заказ
Недвижимость он-лайн