«Бюро Недвижимости Кузбасса» (Западная Сибирь, Кемеровская область, г. Новокузнецк), недвижимость новокузнецка, ипотека, кредиты, оценка

Наши услуги, адреса филиалов «Горячие» предложения недвижимости в Новокузнецке Статьи, обзоры и полезные советы, посвященные недвижимости Работники «Бюро Недвижимости Кузбасса» Полезный софт, официальные документы по недвижимости

holgroup

Инвестиционные квартиры: проблемы и перспективы

27 августа 2007

Во всем мире вложения в недвижимость — один из самых популярных финансовых инструментов. Инвестиционные покупки совершают и на первичном, и на вторичном рынках, причем во всех ценовых сегментах. Стратегия клиента зависит как от имеющихся у него средств, так и от конечной цели. Например, жилье могут приобретать для последующей перепродажи или для долгосрочной сдачи в аренду.

Масштабы и цели

В Москве покупка квартиры с целью перепродажи стала представлять интерес примерно с конца 2000-го — начала 2001 года, когда цены на недвижимость стабильно пошли вверх. Однако тогда количество подобных сделок было крайне невелико — не более 1–2 % от общего числа приобретаемых квартир.

Доля жилья, покупаемого в инвестиционных целях, оставалась незначительной вплоть до начала 2003 года. Коренным образом ситуацию изменило падение курса доллара, поскольку в этой валюте россияне традиционно хранили сбережения. Именно необходимость найти иной способ обезопасить и приумножить свои накопления заставила людей обратить внимание на рынок недвижимости. В результате, по оценкам специалистов, в течение только 2003 года доля инвестиционных покупок выросла примерно до 30 %.

В настоящее время часть квартир продолжают приобретать в инвестиционных целях, однако масштабы этого явления эксперты оценивают по-разному. Одни утверждают, что число таких сделок варьируется в диапазоне от 20 до 40 %. Другие считают, что их количество не превышает 10–15 %. Кое-кто полагает, что в строящихся объектах для перепродажи берут не более 5–8 % квартир. Как видим, разброс мнений чрезвычайно велик. Многие аналитики вообще говорят, что сегодня лишь 50 % клиентов покупают недвижимость для проживания, остальные делятся на две примерно равные категории: приобретающих квартиры в инвестиционных целях и тех, кто на первом этапе сделки еще не имеет отчетливой позиции по дальнейшему использованию собственности.

Конечно, четко определить, какая покупка является инвестиционной, а какая нет, весьма сложно. Если речь идет о новостройке, то, как правило, от момента подписания договора до сдачи дома в эксплуатацию проходит несколько лет, а за это время планы клиента могут серьезно измениться. К тому же никто не стремится афишировать цели приобретения квартиры.

Совершенно очевидно: профессионально зарабатывать на спекулятивных операциях с жилой недвижимостью непросто, поэтому доля игроков тут сравнительно невелика и достаточно устойчива, новички появляются редко. В основном инвестиции в квартиры люди делают интуитивно, в попытке хоть как-то обезопасить свои накопления.

Борис Флексер, руководитель исследовательского центра управления новостроек холдинга «МИЭЛЬ — Новостройки», высказывает по этому поводу следующее мнение: «Условно инвесторов можно разделить на две группы, отличие между которыми заключается в предпосылках совершения покупки. В первую группу входят собственно инвесторы, приобретающие недвижимость с целью получения дополнительной прибыли. Уже на момент покупки они совершенно твердо осознают, что позднее данный объект они перепродадут. Квартиру или дом в этом случае рассматривают как инструмент получения дохода. Таких сделок — не более 10 % от общего объема.

Вторая группа более размыта, к ней относятся так называемые «инвесторы сами в себя». Их цель — капитализация. То есть при наличии соответствующих финансовых ресурсов люди вкладываются в недвижимость в надежде «зафиксировать» уже имеющееся. Выделить количество таких сделок в процентном соотношении не представляется возможным, так как порой клиенты сами не знают, будут ли проживать в квартире, сдавать ее в аренду или приходить на выходные».

Перепродажа или сдача в аренду?

Игорь Ростовцев, начальник группы рекламного обеспечения ОАО «Пересвет-Девелопмент», утверждает: «Част-ные инвесторы, поскольку они рискуют своими деньгами, очень придирчивы и четко отслеживают конъюнктуру рынка. Эти люди не могут себе позволить понести расходы, вложившись в неликвидную квартиру.

Нынешний год начался с заметной стабилизации. Некоторые даже называют ее стагнацией, с чем я не согласен. Что происходит фактически? Если раньше мы видели гарантированный ежемесячный прирост цен в 7–10 %, и прибыль можно было извлекать вне зависимости от всяких раскладов и нюансов, то сейчас в целом по рынку прирост составляет 1,5–2 %, да и то не всегда. Теперь инвесторы десять раз подумают и присмотрятся к каждой характеристике квартиры, взвесят все плюсы и минусы. Таким образом, инвестиционная привлекательность недвижимости сохранилась, хотя и объективно уменьшилась.

Что происходит с частными инвесторами? Мало того, что они стали более придирчивы к домам, в которых покупают квартиры, они ищут новые ходы, чтобы извлечь дополнительную прибавочную стоимость. Ведь, продавая жилье, хозяин также несет затраты на рекламу и поддержание недвижимости в хорошем состоянии. Cегодня многие избрали такую тактику: потенциально привлекательную квартиру продают на вторичном рынке не в первоначальном виде (практически в бетоне), а как готовые апартаменты. Продавец самостоятельно проводит дизайн-проектирование, согласование перепланировок, собственно ремонт, комплектацию внушающей уважение бытовой техникой и мебелью».

Инвестиционное жилье не только перепродают, но и сдают. При этом аренду рассматривают как возможность содержать квартиру (ремонтировать, платить налоги, оплачивать коммунальные услуги и т. д.), а также получать доход.

Некоторые аналитики уверяют, что наем сейчас не приносит того дохода, который может дать вклад в банке или игра на фондовом рынке. Надо сказать, подобное сравнение не совсем корректно, ибо доход, например от банковского вклада формируется лишь за счет процентной ставки, а вот к доходу от сдачи квартиры в аренду следует добавлять еще и доход, связанный с рыночным ростом ее стоимости, а это весьма существенный фактор, который невозможно игнорировать. К тому же вложения в ликвидную недвижимость в меньшей степени, чем банковские вклады, подвержены финансовым и прочим рискам. За прошлый год цена аренды в Москве выросла в среднем на 18 %. По прогнозам, в этом году увеличение составит 24–25 %, что является неизбежной реакцией на подорожание жилья, повышение коммунальных платежей и ужесточение налоговой дисциплины. При этом очевидно: больше, чем 2/3 от заработка, основная масса потенциальных съемщиков платить не сможет. Таким образом, рост ставок продолжится, но при этом он будет ограничен размерами реальных доходов населения.

Несмотря на относительно невысокую доходность, сдача жилья — стабильный и долгосрочный бизнес, что привлекает к нему все больше внимания.

Естественно, при инвестировании все зависит от того, какая квартира приобретается: где она находится, как спланирована и оборудована, какой сделан ремонт. При грамотном выборе жилья и правильной отделке оно может приносить больший доход, чем банковский вклад. Вот что говорит по этому поводу Игорь Ростовцев: «При сдаче объекта в аренду наблюдается следующая закономерность. Отдав предпочтение некачественному дизайн-проекту и некачественному ремонту, инвестор, как правило, не возвращает деньги, то есть терпит убытки. А вложившись в интересный с точки зрения повышения статуса недвижимости проект, произведя хороший и весьма дорогостоящий ремонт, можно извлечь дополнительную прибавочную стоимость, поскольку меняется класс квартиры».

Способны ли инвестиционные квартиры обрушить рынок?

Как бы то ни было, жилая недвижимость по-прежнему остается одним из самых надежных и доступных инструментов вложения и приумножения средств, имеющихся у определенной части населения. При этом важно отметить: если раньше эксперты выражали опасения, что, достигнув некой «критической массы», инвестиционные квартиры обрушат рынок, то сейчас очень немногие верят в реальность подобной перспективы. Слишком уж велико в Москве превышение потенциального спроса над предложением жилья.

По словам Бориса Флексера, в настоящее время рынок городской недвижимости характеризуется замедлением роста цен, который тем не менее выше инфляции. Так, по нашим данным, за первое полугодие 2007 года рост цен составил порядка 12 %, что приблизительно соответствует годовому уровню инфляции. При сохранении такого положения тотальной распродажи инвестиционных квартир ожидать не стоит.

Да, риелторы отмечают появление на рынке инвестиционных квартир, но это не приняло обвального характера, и объективных причин для массовых продаж, на наш взгляд, пока нет.

Говоря о различных категориях инвесторов в жилье, Борис Флексер отмечает, что представители разных групп неодинаково реагируют на изменения рынка. Так, приобретающие недвижимость с целью получения дополнительной прибыли, руководствуясь экономическими соображениями, будут отказываться от сделок, а со временем станут продавать имеющиеся объекты уже при общей стабилизации цен. Тогда как «инвесторы сами в себя» решатся на продажу только в случае сильного ухудшения обстановки, значительного снижения цен.

Считается, что массовые продажи могут начаться после 10 %-ного падения рынка. Пока об этом речи нет, а значит, угроза рынку со стороны инвестиционных квартир незначительна. Более того, в настоящий момент наблюдается несколько тенденций, еще дальше отодвигающих потенциальную опасность. Прежде всего, Москва с некоторых пор стала не самым выгодным объектом для частных инвесторов в недвижимость. В этом смысле сейчас гораздо перспективнее выглядит Сочинский регион, уже оттянувший на себя часть платежеспособного спроса, в том числе и обеспеченных материально москвичей. Кроме того, самому рынку (и прежде всего застройщикам) стало неинтересно иметь слишком много инвестиционных покупателей. Дело в том, что дома с большим количеством изначально предназначенных на перепродажу квартир довольно долго остаются необжитыми, а это создает неудобства для жильцов и вредит репутации застройщика.





Rambler's Top100
Hosting www.nvkz.com
«Дипломник» - дипломные, курсовые работы и рефераты на заказ
Недвижимость он-лайн