«Бюро Недвижимости Кузбасса» (Западная Сибирь, Кемеровская область, г. Новокузнецк), недвижимость новокузнецка, ипотека, кредиты, оценка

Наши услуги, адреса филиалов «Горячие» предложения недвижимости в Новокузнецке Статьи, обзоры и полезные советы, посвященные недвижимости Работники «Бюро Недвижимости Кузбасса» Полезный софт, официальные документы по недвижимости

Купить диплом в Архангельске | Купить диплом о высшем образовании в Саратове | помощь экстрасенса

Диагноз: пациент приходит в себя

10 сентября 2007

Московская Ассоциация Риэлторов организовала и провела конференцию по аналитике «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз». Эксперты разошлись во мнениях, как будет выглядеть картина рынка недвижимости. Впрочем, это расхождение касается долгосрочной перспективы. Все, что произойдет в ближайшие полгода, они представляют более или менее одинаково.

Дать точный сценарий развития рынка — дело объективно сложное. Причин тому несколько. Во-первых, нет точных математических моделей расчета, их только формируют. Во-вторых, среди влияющих на рынок системных факторов время от времени появляются абсолютно новые, спрогнозировать воздействие которых чрезвычайно непросто. В-третьих, сама история нашего рынка очень коротка, а значит, у аналитиков нет возможности выявить закономерности его поведения в течение длительного периода. И, наконец, в-четвертых, специалисты расходятся во мнениях даже относительно недавнего прошлого. Они по-разному высчитывают средние цены (расхождения, пусть и небольшие, есть). Раз так, то возникает вопрос: для чего же вообще анализировать и прогнозировать, если точную картину грядущего нарисовать трудно? Ответить на него можно со всей определенностью: дискуссии о прошлом и будущем рынка в какой-то степени объясняют то, что происходит сейчас.

Ожидания присутствующих на конференции не были обмануты: аналитики озвучили вполне определенные прогнозные показатели. Так, например, Геннадий Стерник, автор ряда исследований, профессор кафедры Российской академии им. Плеханова, один из самых авторитетных российских экспертов, считает, что ситуация в стране позволяет строить прогнозы уже не на два года, а на десять лет вперед. И тут он солидарен с ведущими экономистами страны: лет 20–30 экономика будет развиваться без потрясений, вполне стабильно. Что же касается ближайшего времени, то равновесное состояние продлится до весны 2008 года, а затем цены вновь начнут расти, и к весне 2009-го средняя цена достигнет порядка 9500 долл., увеличившись на 40 % по сравнению с сегодняшней стоимостью жилья. Участники конференции поинтересовались, принимали ли в расчет при таком прогнозе возможности платежеспособного спроса? Г. Стерник ответил следующим образом: рост доходов населения составляет 8 %, а рост цен на недвижимость сохранялся в среднем на уровне 25 %, тем не менее квартиры покупали. Объяснение эксперта (8 %) не учитывает серых доходов населения, а также то, что спрос постоянно подпитывают сырьевые деньги. Такое же соотношение (рост доходов — рост рынка), по мнению Г. Стерника, сохранится и в ближайшие годы.

Дмитрию Таганову, руководителю аналитического отдела компании «ИНКОМ — Недвижимость», прогноз и оценку ситуации помогло сделать несомненное преимущество компании, имеющей статистику, полученную благодаря широкой практике. Его заключение можно отнести к разряду умеренных: без предсказаний падений или взлетов. Аналитик прогнозирует медленный рост цен в пределах инфляции (не более 1 % в месяц) до весны 2008 года. Что касается сегодняшнего дня, то в «ИНКОМ» уже сейчас фиксируют увеличение объема предложения на 20 %, причем речь идет о сегменте качественного жилья. В августе было отмечено и «пробуждение» покупателей. По оценке компании, средняя стоимость квадратного метра в столице находится на уровне 5,3 тыс. долл. Методика расчета построена на включении показателей жилья в ЦАО и исключении элитного жилья. В 2008 году, по мнению Таганова, сохранится умеренный рост цен, совпадающий с уровнем доходности банковских депозитов.

Руководитель аналитического центра недвижимости «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко обратил внимание на неожиданные сложности в оценке, возникшие в связи с частичным переходом рынка на рубли. О. Репченко считает, что рост рынка на 1 % отчасти связан с техническими погрешностями. Сегодняшнее состояние рынка, по его мнению, — это стабилизация и колебательный режим. Период молчания телефонов подходит к концу, но причин для серьезной коррекции цен и их повышения нет. Ближайшая перспектива — увеличение стоимости на 10–15 % в год, вряд ли больше. А вот аренда будет расти активнее — на 20–25 % в год, и станет более доходной, нежели банковские депозиты. Рентабельность проектов аренды сейчас составляет 5 %, а должна — не менее 10.

Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства рынка недвижимости RWAY, прогнозирует дальнейшее снижение цен предложения на 0,5–0,7 % в месяц до начала 2008 года, потом начнется повышение, совпадающее с уровнем инфляции. А. Крапин отметил, что при оценке важен факт нестабильности нашего рынка в целом. Сравнивая с некоторыми устоявшимися и более консервативными рынками других стран, гендиректор RWAY пояснил, что во многом эти стабильность и консерватизм определены наличием прогрессивного налога на продажу недвижимости. Он является тормозом для спекулятивных сделок, которые, по мнению аналитика, в России совершенно ничто не сдерживает. По оценке RWAY, доля спекулятивных операций на отечественном рынке в 2006 году составляла не менее 50 %. Предсказываемый рост цен на жилье на 10–11 % со следующего лета он объясняет тем же: нет рычагов сдерживания для перепродавцов недвижимости, которые и подогревают рынок. Даже ближайшее будущее нашего рынка А. Крапин не считает абсолютно стабильным и безоблачным. Причинами внезапных толчков и неожиданных обстоятельств (сейчас мы уже наблюдаем ипотечный кризис в США) могут стать общемировые тенденции, например рост денежной (долларовой) массы, уже сейчас превышающей совокупный валовой продукт США в 3,7 раза. До российского рынка эти события могут докатиться к концу 2008 года. К чему они приведут, сказать сложно, хотя известно, что сильные игроки накануне предпочитают инвестировать в недвижимость. После прогнозируемого генеральным директором RWAY кризиса 2008–2009 годов, как и после любого кризиса, вырастут акции крупных компаний. Это тоже мировая тенденция. Если же вернуться к реалиям отечественного рынка, то снижение цен в период до будущего лета в первую очередь коснется дешевого, малоликвидного жилья, в меньшей степени — дорогого.

В чем-то схожий, а в чем-то абсолютно отличный прогноз дал вице-президент РГР Константин Апрелев. Возможность банковского кризиса (в частности, на ипотечном рынке) он обосновывает другими соображениями. В том числе уже существующим кризисом неплатежей по кредитам в потребительском секторе. То же самое может произойти и с ипотекой. Кроме того, у банков огромные объемы зарубежных заимствований. Наряду с этим наши финансовые учреждения не разделены по рейтингу надежности: покупая ипотечные ценные бумаги вторичного обращения, никто не концентрирует внимание на том, что кредиты выдают на полную стоимость жилья, а не на 70 %, как практикуют на Западе. Характерен пример Казахстана, где банки получают заимствования по растущей ставке Libor, кредитуя клиентов — физических лиц по фиксированной процентной ставке. Все это и создает зыбкую почву, порождает возможность кризиса. Всплески роста стоимости, по мнению аналитика, вообще не исключены, и во многом их определяет политическая ситуация. Хотя, рассуждает К. Апрелев, кризис 1998 года, обесценивший национальную валюту в разы, привел к уменьшению стоимости жилья лишь на 35 %. По данным вице-президента РГР, цены предложения в августе выросли на 1–1,5 %. Тенденцией последних недель стало то, что достаточно быстро распроданы качественные объекты.

Относительно «жизни» отдельных сегментов К. Апрелев высказал точку зрения, отличную от предыдущего докладчика. Он отметил, что дешевое жилье в силу его востребованности и невозможности увеличения этого фонда в городе останется стабильным по цене, а вот «элита» начнет дешеветь. Ее еще можно построить достаточно много в городе, в то время как цены уже завышены.





Rambler's Top100
Hosting www.nvkz.com
«Дипломник» - дипломные, курсовые работы и рефераты на заказ
Недвижимость он-лайн