«Бюро Недвижимости Кузбасса» (Западная Сибирь, Кемеровская область, г. Новокузнецк), недвижимость новокузнецка, ипотека, кредиты, оценка

Наши услуги, адреса филиалов «Горячие» предложения недвижимости в Новокузнецке Статьи, обзоры и полезные советы, посвященные недвижимости Работники «Бюро Недвижимости Кузбасса» Полезный софт, официальные документы по недвижимости






Серые схемы покупки жилья возвращаются

На этой неделе экспертный совет Совета федерации по формированию рынка доступного жилья подвел первые итоги реализации нового Федерального закона "О жилищных накопительных кооперативах" (действует с 1 апреля с. г.). Итоги эти оказались впечатляющими: результатом принятия закона, регулирующего деятельность жилищных накопительных кооперативов (ЖНК), стал массовый отказ участников рынка от кооперативной формы деятельности.

Тем не менее, как сообщил председатель экспертного совета Иван Грачев, закон о ЖНК, каким бы он ни был несовершенным, на сегодняшний день является для кооперативного движения основным. И сейчас готовится ряд документов в развитие закона. Первым из них в правительство поступил проект постановления о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности ЖНК.

Стоит отметить, что именно требования по финансовой устойчивости вызвали больше всего возмущений у действующих кооперативов.

Во-первых, новым законом серьезно ограничивается возможность кооперативов инвестировать средства в новое строительство.

По закону стоимость приобретения прав на объекты долевого строительства и стоимость возводимого кооперативом жилья не должна превышать 20% стоимости имущества ЖНК. При этом будут заморожены немалые средства: ведь для того, чтобы только получить право на приобретение или строительство жилья, каждому пайщику кооператива необходимо внести не менее 30% от размера паевого взноса.

"Теперь из-за требований закона, – говорит член совета директоров ТФПГ "Доступное Жилье" Валерий Казейкин, – ЖНК смогут покупать только старье. А мы еще что-то говорим о развитии строительства жилья".

Во-вторых, право на приобретение или строительство жилья у члена кооператива появляется только через два года после его вступления в ЖНК.

Раньше такие вопросы решались в течение нескольких месяцев. До двух лет придется ждать возвращения своих денег и пайщику, решившему выйти из кооператива, тогда как ранее кооперативы были обязаны вернуть пай в течение трех месяцев.

При этом совершенно не ясно, как все-таки государство защищает граждан – членов кооперативов. Пайщики по-прежнему несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, а в случае его ликвидации оказываются последними в очереди кредиторов. А если, не дай бог, на момент ликвидации ЖНК паевой взнос за уже полученную квартиру выплачен не полностью и у человека нет возможности моментально внести недостающую часть, его на вполне законных основаниях выбрасывают на улицу.

Очевидно, что подобные меры отпугнут население от участия в ЖНК.

В то же время, как объяснил Иван Грачев, хотя Градостроительный кодекс и разрешает разные варианты кооперативов, но для тех, кто собирает деньги на жилищное строительство, оставлено два пути: либо долевое участие, либо ЖНК.

В последние годы большинство российских жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) работали по принципу кассы взаимопомощи. (Кооперативы в подавляющем большинстве носили наименование ЖСК, так как понятия ЖНК до появления соответствующего закона вообще не существовало.) Накопив определенную сумму, гражданин получал в пользование купленное или построенное для него кооперативом жилье. Оставшуюся часть паевого взноса член кооператива возвращал по строгому графику рассрочки платежей.

Новый Жилищный кодекс фактически упразднил финансовую деятельность ЖСК, сведя их к организациям, предназначенным для строительства и последующей эксплуатации одного многоквартирного дома.

Однако, как считают многие члены экспертного совета, сегодня такая деятельность совершенно нереальна. Действительно, как в наше время можно собрать 30% средств, необходимых для того, чтобы начать строительство многоквартирного дома. И как группа граждан может тягаться со строительной компанией или банком при проведении аукциона (по новому ГК получить землю можно только выиграв аукцион).

"Процесс может стать необратимым, – считает Валерий Казейкин. – Сотни успешно работавших кооперативов сегодня стоят перед выбором: развалиться или менять специализацию. И режут ведь по живому – уже сейчас более 200 объектов по всей стране остановлено. Из-за невозможности соблюсти требования закона надо распускать 35 000 членов кооперативов".

Не вызывают восторга у участников рынка как необходимость преобразования всех кредитно-потребительских организаций, приобретающих в собственность граждан квартиры, в ЖНК, так и предъявляемые к ним требования (например, ведение государственного реестра пайщиков и регистрация каждого из них в налоговых органах). Во всяком случае,

экспертный совет не располагает сведениями ни об одной организации, которая полностью привела бы свои документы и деятельность в соответствие с требованиями нового закона.

"Я не думаю, что в стране есть хоть один кооператив, который хотя бы месяц проработал, честно выполняя новые правила, и остался после этого жив, – говорит заместитель председателя экспертного совета гильдии народных кооперативов "Жилье в рассрочку" Вячеслав Бараненков. – Наша организация попыталась провести такой эксперимент. Взяв один из наших небольших жилищно-строительных кооперативов, мы попытались создать из него жилищный накопительный, ЖНК, как того требовал вступивший в силу закон. Но эксперимент не удался, и его пришлось прекратить, потому что мы не могли рисковать живыми людьми – членами кооператива".

Впрочем, первый опыт реализации закона не стал для специалистов каким-то откровением. Еще на стадии обсуждения законопроекта говорилось о том, что создается масса трудностей для участников рынка, результатом которых в первую очередь будет удорожание существующих схем. Подавались сотни поправок, которые не были учтены: осуществляющим небанковскую ипотечную деятельность организациям четко дали понять, что "незачем плодить конкурентов". (Хотя не совсем понятно, как могут стать конкурентами банкам кооперативы, в которые приходят люди, не имеющие возможности стать клиентами банков.)

В итоге результатом введения закона о кооперативах стало их фактическое упразднение – полным ходом идет массовая перерегистрация законопослушных кооперативов, только не в ЖНК, а в иные, не урегулированные законом организационно-правовые формы.

Зато появился новый стимул для развития уже было начавших уходить в прошлое серых схем.

А граждане, похоже, все дальше и дальше отодвигаются от заявленной новым Жилищным кодексом цели – доступного жилья.

Газета.Ру

Rambler's Top100
Hosting www.nvkz.com
«Дипломник» - дипломные, курсовые работы и рефераты на заказ
Недвижимость он-лайн