«Бюро Недвижимости Кузбасса» (Западная Сибирь, Кемеровская область, г. Новокузнецк), недвижимость новокузнецка, ипотека, кредиты, оценка

Наши услуги, адреса филиалов «Горячие» предложения недвижимости в Новокузнецке Статьи, обзоры и полезные советы, посвященные недвижимости Работники «Бюро Недвижимости Кузбасса» Полезный софт, официальные документы по недвижимости

квартиры в Кемерово посуточно.




Методика и практика оценки.

Появление в нашей жизни новых технологий работы с недвижимостью требует хотя бы краткого рассказа о том, как они работают. Сегодня мы подробнее остановимся на такой относительно новой услуге, предоставляемой в «Бюро Недвижимости Кузбасса», как оценка.

На бытовом уровне существует представление, что оценка объекта недвижимости - это сравнение его стоимости со стоимостью объектов-аналогов, по которым известны цены совершения сделок купли-продажи. Это, конечно, верно и оценщики называют такой способ оценки сравнительным или рыночным.

Этот подход дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений таких объектов на продажу. Например, оценка квартир производится, в основном, методами сравнительного подхода, поскольку и количество совершаемых сделок, и количество предложений по купле-продаже очень велико, а сами объекты достаточно однотипны, то есть поиск аналогов не представляет большого труда. Многие читатели сами неоднократно интересовались ценами на квартиры-аналоги для того, чтобы получить представление о цене собственной квартиры.

Самым главным в сравнительном подходе является точный выбор объектов-аналогов, по которым имеются достоверные и актуальные (т.е. зафиксированные на дату оценки) цены купли-продажи. Если сведений о ценах купли-продажи точных аналогов нет (а это бывает часто), оценщик, рассматривая объекты-аналоги не полностью идентичные оцениваемому объекту, проводит анализ влияния основных различий на стоимость. На примере квартиры это может выглядеть приблизительно так: мне известно, что в моем доме аналогичная квартира была продажа за 30.000 у.е., но моя квартира находится на первом этаже и не имеет телефона. Сколько стоит моя квартира? Это пример очень простой ситуации, в реальности оценщик сопоставляет объекты по очень большому набору параметров и учитывает множество факторов. Среди них могут быть следующие: местоположение, площадь, строительный объем, характеристики основных строительных конструкций и их износ, площадь земельного участка, качество отделки и оборудования, наличие и качество транспортного сообщения, экологическая обстановка, состояние инфраструктуры района.

Совет: при покупке жилой недвижимости и анализе вариантов, обратите пристальное внимание на каждый из перечисленных факторов, дайте оценку (например, по 5-бальной шкале) каждому фактору, поинтересуйтесь стоимостью сопоставимых (т.е. близких по оценке основных факторов) объектов. Такая систематизация поможет Вам понять, каков вклад каждого фактора в стоимость и, приобретая недвижимость, Вы будете ясно представлять - за что именно Вы платите деньги.

Однако сравнительный подход не является единственным способом оценки недвижимости, кроме него оценщиками используются доходный и затратный подходы, которые рассматривают объект недвижимости с позиций возможного получения доходов или необходимых затрат на строительство нового объекта соответственно.

Суть доходного подхода состоит в определении величины тех доходов, которые может принести оцениваемый объект при его коммерческом использовании. Если вернуться к примеру с квартирой, то она может быть сдана в аренду, после чего будет приносить доход своему владельцу. Рассчитав будущие доходы, мы сможем сказать, сколько стоит эта квартира как инструмент получения прибыли. Это очень важный показатель, так как с его помощью можно строить прогноз изменения цены объекта в будущем. Так, если относительные показатели доходности от эксплуатации объекта существенно превышают среднюю доходность банковских вкладов, есть основания говорить, что стоимость такого объекта может возрасти.

Совет: покупая недвижимость, обязательно поинтересуйтесь ставками арендной платы на алогичные объекты. При выборе окончательного варианта сравните их по отношению ставка аренды/стоимость. Чем выше значение этого критерия, тем выгоднее покупка.

Затратный подход к оценке стоимости основан на определении величины затрат на строительство нового объекта, идентичного данному. Фактически, в этом случае, оценщик производит расчет всех затрат на строительство, а определив общую величину затрат, получает ориентир для уточнения стоимости оцениваемого объекта.

Совет: как альтернативу покупке недвижимости можно рассмотреть вопрос о строительстве аналогичного объекта (конечно, если это возможно) - может оказаться, что построить новый объект выгоднее. Даже если Вы не будете строить объект, а все равно будете покупать его, обязательно оцените, во сколько могло обойтись строительство предыдущему владельцу - это будет хороший аргумент на переговорах о цене.

Конечно, после прочтения данной статьи, читатель не сможет самостоятельно провести квалифицированную оценочную экспертизу, но взглянуть на проблему определения стоимости недвижимости так, как смотрит на нее профессиональный оценщик или обратить внимание на основные факторы, формирующие стоимость недвижимого имущества - сможет. Ну и конечно, ничто не может заменить мнения специалиста в этой области. Если вы заинтересованы в покупке или продаже какого-либо объекта недвижимости, вам достаточно позвонить по телефону 74-96-62 или обратиться по адресу пр. Бардина, 3, чтобы проконсультироваться с сертифицированным оценщиком «Бюро Недвижимости Кузбасса».

Rambler's Top100
Hosting www.nvkz.com
«Дипломник» - дипломные, курсовые работы и рефераты на заказ
Недвижимость он-лайн